87 freie Wohnungen im ganzen Kanton – und eine Unterschrift, die nicht dir gehört: Salons und Erotikbetriebe im Kanton Obwalden 2026

Schweiz Obwalden
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Am 1. Juni 2026 standen im Kanton Obwalden 87 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 0,38 Prozent; tiefer lagen in der ganzen Schweiz nur Genf (0,31 Prozent) und Zug (0,2 Prozent). Landesweit fiel die Ziffer im selben Jahr erstmals unter ein Prozent – 45’493 leere Wohnungen, 0,93 Prozent des Bestands.

Diese Zahl ist der eigentliche Rahmen, in dem sich die Frage nach Salons und Erotikbetrieben im Kanton Obwalden: Bewilligung und Auflagen stellt. Denn wer in Obwalden einen Salon eröffnen oder ein Zimmer für die eigene Arbeit mieten will, stösst nicht zuerst auf ein Amt, sondern auf einen Vermieter – und auf einen Markt, in dem dieser Vermieter praktisch jede Bedingung diktieren kann, weil es keine Alternative gibt. Dieser Text behandelt deshalb die Ebene, die in Merkblättern fehlt: den Mietvertrag, die Untermiete, die Zustimmung des Grundeigentümers – und was passiert, wenn man ohne diese Zustimmung einfach anfängt.

Der Kanton regelt wenig – und macht damit andere zur Instanz

Obwalden hat kein eigenes Sexarbeits- oder Prostitutionsgesetz. Es gibt keine Salonbewilligung, kein kantonales Register, keine Betriebsbewilligung für Erotikbetriebe als solche. Was gilt, ist Bundesrecht plus kommunales Bau- und Zonenrecht. Das ist kein Rechtsvakuum, sondern eine Zuständigkeitsverschiebung: Entschieden wird dort, wo der Zonenplan und der Mietvertrag liegen – verteilt auf mehrere Amtsstellen statt einen Schalter.

Seit dem 1. März 2026 gilt das neue Planungs- und Baugesetz (PBG), das der Kantonsrat am 4. Dezember 2025 mit 52:2 Stimmen beschloss. Von seinen 133 Artikeln sind 87 sofort anwendbar – vor allem Planungs- und Verfahrensvorschriften –, 46 greifen erst, wenn die Gemeinden ihre Bau- und Zonenreglemente angepasst haben. Alle sieben Obwaldner Gemeinden revidieren ihre Reglemente derzeit, orientiert an einem gemeinsamen Muster-BZR (Entwurf Stand April 2024). Wer wissen will, ob eine Adresse überhaupt in Frage kommt, kommt an dieser Doppelbaustelle nicht vorbei: altes kommunales Reglement, neues kantonales Verfahrensrecht.

In der Praxis heisst das: Die Zone entscheidet über die Zulässigkeit, der Störgrad über die Zone. Sarnen lässt in der Kernzone Dorf (Art. 9 BZR vom 25.11.2012, Stand Mai 2024) Wohnen sowie nicht und mässig störende Betriebe zu. Giswil definiert „mässig störend“ ausdrücklich als Betriebe, deren Auswirkungen im Rahmen des ortsüblichen Gewerbes bleiben, auf übliche Arbeitszeiten beschränkt sind und nur zeitweise auftreten. Engelbergs Baureglement vom 18. Mai 2003 (Stand 7. März 2025) lässt in der Dorfzone D neben Wohnbauten auch Hotels, Restaurants und Vergnügungsbetriebe sowie nicht oder mässig störendes Gewerbe zu. Die Zonenzugehörigkeit einer konkreten Parzelle lässt sich über den ÖREB-Kataster und die Webkarten Obwalden abfragen (geoportal.ch/ktow, Support der GIS Daten AG, 041 618 61 11) – mit Parzellennummer und Gemeinde, bevor irgendein Vertrag unterschrieben wird.

Die Zweckänderung ist bewilligungspflichtig – und du kannst sie nicht allein einreichen

Baubewilligungspflichtig sind in Obwalden nicht nur Neubauten, sondern auch die wesentliche Änderung, die Erweiterung und die Zweckänderung von Bauten und Anlagen. Aus einer Wohnung einen Salon machen heisst: Zweckänderung, auch ohne einen einzigen Handwerkerauftrag. Die kantonale und ausserkantonale Rechtsprechung behandelt die Umnutzung einer Wohnung in einen Erotikbetrieb als wesentlich andere, immissionsintensivere Nutzung – in der reinen Wohnzone unzulässig, in einer Wohn- und Gewerbezone bei kleinem Betrieb dagegen zonenkonform. Geprüft werden dabei auch sogenannte ideelle Immissionen.

Entscheidend ist das Formular. Ein Baugesuch wird in Obwalden auf amtlichem Formular eingereicht und von Bauherrschaft, Projektverfasser und Grundeigentümer unterzeichnet; Beilagen und Pläne tragen dieselben Unterschriften. Wer nicht Eigentümerin der Liegenschaft ist, kann das Gesuch für die Zweckänderung also nicht aus eigener Kraft stellen. Die materielle Vorentscheidung fällt damit beim Vermieter, lange bevor die Gemeinde prüft. Danach läuft das öffentliche Verfahren: Publikation im kantonalen Amtsblatt, zehn Tage öffentliche Auflage bei der Gemeindekanzlei, schriftliche Einsprache mit Antrag und Begründung, in der Regel eine Einspracheverhandlung, und nach Eröffnung des Entscheids zwanzig Tage für die Beschwerde. Wie sich diese Fristen zu einem Zeitplan addieren, ist für die Mietplanung wichtiger als für das Bewilligungsergebnis: Mietzins läuft, während das Verfahren läuft.

Was im Mietvertrag steht, ist eine zweite Bewilligung

Der Mietvertrag definiert den Nutzungszweck. Steht dort „Wohnen“, ist eine gewerbliche Nutzung eine Vertragsänderung – unabhängig davon, was das Baurecht sagt. Beide Ebenen sind getrennt, und beide können einzeln scheitern.

Wohnraum oder Geschäftsraum: zwei Regime

Die Unterscheidung hat handfeste Folgen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Wohnräume drei Monate (Art. 266c OR), für Geschäftsräume sechs Monate (Art. 266d OR). Wird eine Kündigung erfolgreich erstreckt, liegt die Höchstdauer bei vier Jahren für Wohnräume und sechs Jahren für Geschäftsräume (Art. 272b OR), verteilt auf eine oder zwei Erstreckungen. Ein als Geschäftsraum gemieteter Salon gibt mehr Planungssicherheit – kostet aber auch länger Miete, wenn man vorzeitig aufhören will, und wird in der Regel zu Geschäftsmietkonditionen abgerechnet.

Nutzung ohne Zustimmung: die schnellste Kündigung im Mietrecht

Art. 257f OR verpflichtet Mietende zu sorgfältigem Gebrauch und zur Rücksicht auf Hausbewohnende und Nachbarn. Wird diese Pflicht trotz schriftlicher Mahnung weiter verletzt, kann die Vermieterschaft bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Die mietrechtliche Lehre führt als Schulbeispiel ausdrücklich die Nutzung einer Wohnung als Massagesalon ohne Zustimmung der Vermieterschaft auf. Praktisch bedeutet das: Eine nicht vereinbarte gewerbliche Nutzung ist der Grund, über den ein Mietverhältnis am schnellsten endet – schneller als jedes Baubewilligungsverfahren dauert, und ohne dass eine Behörde beteiligt wäre.

Deshalb gehört die Zweckklausel vor die Vertragsunterschrift, nicht danach: schriftlich, konkret benannt, mit der ausdrücklichen Bereitschaft des Eigentümers, ein Baugesuch für die Zweckänderung mitzuunterzeichnen. Eine mündliche Zusage ist im Streitfall fast nichts wert, obwohl sie rechtlich gültig wäre.

Untermiete: der Normalfall im Milieu – und was nach dem Volks-Nein gilt

Viele Arbeitsorte in der Zentralschweiz funktionieren über Untermiete: Eine Person hält den Hauptmietvertrag, andere mieten tage- oder wochenweise ein Zimmer. Dafür gilt Art. 262 OR – und zwar unverändert. Die vom Parlament beschlossene Verschärfung (schriftliches Gesuch, schriftliche Zustimmung, Meldung jedes Wechsels, Kündigung mit 30 Tagen bei Verstoss) scheiterte am 24. November 2024 an der Urne: Die Untermiete-Vorlage wurde mit 51,6 Prozent Nein abgelehnt, die Vorlage zur Kündigung wegen Eigenbedarfs mit 53,8 Prozent.

Geltendes Recht ist damit:

  • Zustimmung nötig, aber formfrei. Die Vermieterschaft muss zustimmen; das Gesetz schreibt keine Form vor, die Zustimmung kann auch mündlich oder stillschweigend erteilt werden. Beweisen muss sie im Streit aber, wer sich darauf beruft – also schriftlich festhalten.
  • Nur drei Verweigerungsgründe. Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn die Hauptmieterschaft die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Bekanntgeben heisst: Identität der Untermietenden, Dauer, Untermietzins, vorgesehener Gebrauch.
  • „Wesentliche Nachteile“ ist das Einfallstor. Als solcher Nachteil gilt in der Lehre gerade die Zweckentfremdung – etwa die Umnutzung von Wohnraum zu einem Betrieb mit starkem Kundenverkehr. Wer also als Hauptmieterin Zimmer weitervermietet, muss mit dieser Begründung rechnen.
  • Haftung bleibt oben. Die Hauptmieterschaft bleibt dafür verantwortlich, dass die Untermietenden die Sache nicht anders gebrauchen als ihr selbst erlaubt – und haftet gegenüber der Vermieterschaft für Lärm, Schäden und Zweckwidrigkeit.

Wer in dieser Konstellation Zimmer vermietet, Preise setzt, Termine koordiniert oder Arbeitszeiten vorgibt, bewegt sich zusätzlich in Richtung eines ganz anderen Risikos: der faktischen Arbeitgeberrolle mit Beitrags- und Abrechnungspflichten. Diese Auflage steht in keinem Reglement, kostet aber am meisten – und die Untermietstruktur ist genau der Ort, an dem sie entsteht.

Wenn ohne Bewilligung eröffnet wird

Das PBG kennt für den nicht bewilligten Betrieb eine klare Kaskade, die inhaltlich schon im Baugesetz von 1994 stand:

  1. Einstellung der Arbeiten. Wird ohne Bewilligung gebaut, umgebaut oder abweichend von genehmigten Plänen ausgeführt, verfügt die Gemeinde die sofortige Einstellung. Diese Verfügung ist sofort vollstreckbar – sie wirkt also, bevor über ein Rechtsmittel entschieden ist.
  2. Frist zur Wiederherstellung oder nachträgliches Gesuch. Bauherrschaft und Grundeigentümer erhalten eine angemessene Frist, um den rechtmässigen Zustand herzustellen oder ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
  3. Beseitigung oder Änderung. Wird der rechtmässige Zustand nicht hergestellt und lässt sich das Vorhaben nicht nachträglich bewilligen, wird die Beseitigung oder Änderung angeordnet.
  4. Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft, inklusive der Möglichkeit, die voraussichtlichen Kosten vorab sicherstellen zu lassen.

Dazu kommt die Strafseite: Vorsätzliche und fahrlässige Verstösse gegen das Gesetz und die darauf gestützten Verordnungen und Verfügungen werden mit Busse bis CHF 50’000 bestraft, in schweren Fällen, bei wiederholten Verstössen oder bei Gewinnsucht bis CHF 100’000. Ein Gewinn, der mit einer ohne oder entgegen einer Baubewilligung genutzten Anlage erzielt wurde, kann eingezogen werden. Die Artikelnummern des neuen PBG werden hier bewusst nicht zitiert – sie haben sich mit dem Rechtswechsel per 1. März 2026 verschoben; für die verbindliche Fassung ist die kantonale Erlass-Sammlung (GDB 710.1) bzw. das Bau- und Raumentwicklungsdepartement zuständig.

Neu ist seit dem 1. Januar 2026 die zeitliche Grenze: Mit der zweiten Etappe der Raumplanungsgesetz-Revision gilt landesweit eine 30-jährige Verjährung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Innerhalb der Bauzonen galt das bereits vorher, ausserhalb nicht – diese Ungleichheit hat der Gesetzgeber beseitigt. Die Frist ist gewahrt, wenn die Behörde vor Ablauf einschreitet, und sie gilt nicht, wenn polizeiliche Güter wie Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit gefährdet sind. Für einen Salon in der Bauzone heisst das: Eine gewachsene, nie bewilligte Nutzung wird mit der Zeit faktisch unangreifbar – aber jede Beschwerde, die vorher eingeht, setzt die Uhr auf null.

Engelberg: wo der Mietmarkt zusätzlich blockiert ist

In Engelberg lag der Zweitwohnungsanteil im Oktober 2024 über 60 Prozent. Die Gemeinde ist damit eine Zweitwohnungsgesetz-Gemeinde ohne Spielraum für neue Zweitwohnungen. Altrechtliche Wohnungen – Bestand per 11. März 2012 – sind nach Art. 11 ZWG in der Art der Wohnnutzung grundsätzlich frei, vorbehältlich kantonaler und kommunaler Nutzungsbeschränkungen. Und in der Gewerbezone G sind Wohnungen nur für betrieblich notwendiges Personal zulässig, Personalunterkünfte höchstens im Umfang von 10 Prozent der effektiven Gesamtfläche der Gebäude. Wie stark hier das Objekt selbst über die Bewilligung entscheidet, zeigt sich im Mietgespräch: Der Eigentümer sagt oft nicht Nein zur Tätigkeit, sondern zur Umnutzungskategorie, in der seine Liegenschaft landen würde.

Beim Brandschutz gilt parallel das Feuerwehrgesetz vom 23. Oktober 2008 mit den Ausführungsbestimmungen vom 2. Dezember 2008; die VKF-Brandschutzvorschriften sind kantonales Recht. Die Einwohnergemeinde bewilligt bei normaler Brandgefahr und geringer Personengefährdung, der Kanton über die Fachstelle für vorbeugenden Brandschutz bei erhöhter Brandgefahr oder grösserer Personengefährdung. Auch das ist ein Punkt, der in den Mietvertrag gehört: Wer bezahlt die Anpassungen, wenn eine Auflage kommt?

Streit um den Vertrag: die Schlichtungsbehörde in Sarnen

Für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist die kantonale Schlichtungsbehörde zuständig: Polizeigebäude Foribach, Postfach 1561, 6061 Sarnen 1, 041 666 61 77, [email protected]. Das Sekretariat wird vom Amt für Justiz geführt; Schlichtungsgesuche sowie Kündigungs- und Mietzinsformulare sind dort erhältlich.

Drei Punkte sind praktisch wichtig:

  • Paritätisch besetzt. Die Behörde besteht aus Präsidium und Vizepräsidium sowie je zwei Mitgliedern der Vermieter- und der Mieterseite, gewählt vom Regierungsrat. Für Kündigungsanfechtungen, Erstreckungen und Hinterlegungsstreitigkeiten führt sie den Vermittlungsversuch in dieser Zusammensetzung durch; in den übrigen Fällen findet der Versuch zunächst vor dem Präsidium statt.
  • Kostenlos. Im Schlichtungsverfahren über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO). Parteientschädigungen gibt es keine – eigene Anwaltskosten trägt man auch bei Erfolg selbst.
  • 30 Tage. Wer eine Kündigung anfechten will, muss das Gesuch innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde stellen (Art. 273 OR). Danach ist das Recht verwirkt. Diese Frist ist der häufigste Grund, warum berechtigte Einwände nie geprüft werden.

Beratung zum Mietvertrag bietet der Mieterinnen- und Mieterverband Luzern, Nidwalden, Obwalden, Uri mit Sitz in Luzern; auf der Eigentümerseite der Hauseigentümerverband mit seinen kantonalen Sektionen. Für die Tätigkeit selbst sind S&X Sexuelle Gesundheit Zentralschweiz (Museggstrasse 27, 6004 Luzern), mitfinanziert unter anderem vom Kanton Obwalden, und der Verein LISA (Franziskanerplatz 1, 6003 Luzern; Beratung Di 15–17 und Do 14–16 Uhr) die Anlaufstellen – LISA ausdrücklich auch zu Selbständigkeit, Bewilligungen, Steuern und Versicherungen. Für Aufenthalt und Erwerbstätigkeit, inklusive des EU/EFTA-Meldeverfahrens von maximal 90 Tagen pro Jahr, ist das Amt für Arbeit, Abteilung Migration, St. Antonistrasse 4, 6061 Sarnen, 041 666 66 70 zuständig.

Checkliste vor der Unterschrift

  1. Zone prüfen, bevor über Miete gesprochen wird: Parzellennummer, Gemeinde, ÖREB-Kataster, dann Rückfrage beim kommunalen Bauamt (Sarnen: Rütistrasse 8, 6060 Sarnen, 041 666 35 60).
  2. Nutzungszweck schriftlich in den Vertrag – mit der konkreten Tätigkeit, nicht mit einer Umschreibung, die später als Täuschung ausgelegt werden kann.
  3. Zusage zur Mitunterzeichnung des Baugesuchs durch den Grundeigentümer schriftlich einholen, falls eine Zweckänderung nötig ist.
  4. Untermietklausel regeln: erlaubt oder nicht, mit welchen Angaben, in welcher Form – und wer gegenüber der Vermieterschaft haftet.
  5. Kostenträger für Auflagen festlegen: Brandschutz, Schallschutz, Zugang, Umbauten.
  6. Fristen notieren: zehn Tage Auflage, zwanzig Tage Beschwerde im Baubewilligungsverfahren; 30 Tage für die Kündigungsanfechtung; 30 Tage Kündigungsfrist bei Art. 257f OR.
  7. Nicht ohne Bewilligung eröffnen. Die Einstellungsverfügung ist sofort vollstreckbar, der Mietzins läuft weiter, und die Bussenhöhe liegt im fünfstelligen Bereich.

Fazit

In Obwalden gibt es keine Erotikbetriebsbewilligung, die man beantragen und mit einem Stempel in der Hand abschliessen könnte. Es gibt stattdessen zwei Zustimmungen, die zusammenpassen müssen: die der Gemeinde zur Nutzung in der Zone – und die des Grundeigentümers, ohne den das Gesuch nicht einmal eingereicht werden kann. Bei 87 freien Wohnungen im ganzen Kanton ist die zweite die knappere. Wer das Verhältnis zur Vermieterschaft als Teil der Bewilligung behandelt und schriftlich regelt, statt es als Formalität zu nehmen, verliert keinen Betrieb an einen Satz in einem Vertrag, den niemand gelesen hat. Verbindlich sind am Ende immer die Gemeinde für Zone und Baubewilligung, das kantonale Bau- und Raumentwicklungsdepartement für das PBG und die Schlichtungsbehörde in Sarnen für den Vertrag.