2026年瑞士集体租赁：避免皮条客嫌疑

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Drei Personen, eine Vierzimmerwohnung, geteilte Miete, geteilte Putzkosten, jede arbeitet für sich. Von aussen sieht das aus wie jede andere Wohngemeinschaft. Juristisch ist es das nicht — und zwar nicht erst dann, wenn etwas schiefgeht, sondern ab dem Moment, in dem der Mietvertrag unterschrieben wird.

Die Frage, die in Beratungsstellen am häufigsten gestellt wird, lautet deshalb nicht «Darf ich mit anderen zusammen arbeiten?». Sie lautet: «Ab wann gelte ich als Betreiberin — und ab wann interessiert sich die Staatsanwaltschaft für mich?» Dieser Text beantwortet beides, getrennt nach den drei Rechtsgebieten, die hier gleichzeitig laufen: Strafrecht (Art. 195 StGB), kantonales Gewerberecht und Mietrecht. Dazu kommt mit der AHV ein viertes, das in der Praxis die teuersten Rechnungen schreibt.

Der Tatbestand, um den es wirklich geht

Art. 195 StGB trägt den Titel «Förderung der Prostitution» und umfasst vier Varianten: das Zuführen Minderjähriger beziehungsweise das Fördern ihrer Prostitution in Bereicherungsabsicht (lit. a), das Zuführen unter Ausnützung einer Abhängigkeit oder wegen eines Vermögensvorteils (lit. b), die Beeinträchtigung der Handlungsfreiheit durch Überwachung oder durch Bestimmen von Ort, Zeit, Ausmass oder anderen Umständen (lit. c) und das Festhalten in der Prostitution (lit. d). Der Strafrahmen geht bis zehn Jahre Freiheitsstrafe.

Für ein Kollektiv ist realistisch nur lit. c relevant — und genau diese Variante wird regelmässig missverstanden. Sie setzt keine Gewalt voraus, keine Drohung, nicht einmal ein Abhängigkeitsverhältnis im engeren Sinn. Es genügt, dass jemand die Umstände der Tätigkeit einer anderen Person bestimmt. Dass die betroffene Person freiwillig arbeitet, schliesst den Tatbestand nach der kantonalen Rechtsprechung ausdrücklich nicht aus.

Die gute Nachricht steht in derselben Rechtsprechung. Das Obergericht Solothurn hielt 2020 fest, dass das blosse Führen eines Betriebs den Tatbestand nicht erfüllt; es braucht mindestens Eventualvorsatz bezüglich der Beeinträchtigung (STBER.2019.43). Das Bundesgericht sprach in BGE 126 IV 76 den Geschäftsführer eines Saunaclubs frei, obwohl es eine verbindliche Preisliste und eine Gewinnbeteiligung von 40 Prozent gab — entscheidend war, dass die Frauen in ihrer Bewegungsfreiheit sonst nicht eingeschränkt waren. Auch das ältere BGE 125 IV 269 verlangt für das «Überwachen» einen gewissen Druck, der die freie Entscheidung über das Ob und Wie einschränkt.

Die schlechte Nachricht ist die Gegenprobe. In BGE 129 IV 81 bestätigte das Bundesgericht eine Verurteilung, weil Frauen siebzehn Stunden täglich präsent sein mussten, sämtliche Einnahmen abzuliefern hatten und Preise wie Leistungsarten vorgegeben waren. Das Gericht verglich die entstandene Zwangslage ausdrücklich mit dem Wucher nach Art. 157 StGB. Das Obergericht Solothurn bejahte 2021 den Tatbestand, weil die Beschuldigte Preise und Zeitdauern vorgab, die in allen ihren Salons praktisch identisch waren (STBER.2020.53).

Die Linie dazwischen ist erkennbar: Strafbar wird nicht die Zusammenarbeit, sondern die Fremdbestimmung. Ein Kollektiv, in dem alle dieselben Rechte haben und jede ihre eigenen Entscheidungen trifft, liegt weit von lit. c entfernt. Ein Kollektiv, in dem eine Person die Regeln setzt und die anderen sich fügen müssen, nähert sich ihm — unabhängig davon, wie freundschaftlich das gemeint war.

Die erste Linie zieht nicht das Strafrecht, sondern der Kanton

Lange bevor Art. 195 StGB relevant wird, greift kantonales oder kommunales Gewerberecht. Und dort liegt die Schwelle überraschend tief — meist genau bei der dritten Person.

Im Kanton Bern gilt als Kleinstbetrieb, wer die Tätigkeit allein oder mit höchstens einer weiteren Person in maximal zwei Räumlichkeiten ausübt. Ein solcher Kleinstbetrieb braucht keine Betriebsbewilligung, muss sich aber vor Aufnahme der Tätigkeit mit dem Meldeformular Kleinstbetrieb bei der Standortgemeinde melden. Alles darüber ist bewilligungspflichtig beim Regierungsstatthalteramt. Rechtsgrundlagen sind das Gesetz über das Prostitutionsgewerbe vom 7. Juni 2012 (PGG, BSG 935.90) und die zugehörige Verordnung (PGV, BSG 935.901). Die kantonalen Anlaufstellen sind die Migrationsbehörde und die Fachstelle Rotlicht der Kantonspolizei.

In der Stadt Zürich regelt die Prostitutionsgewerbeverordnung (PGVO, AS 551.140) die Bewilligungspflicht. Kleinstsalons sind davon ausgenommen; die Bau- und Zonenordnung verweist dafür auf Art. 11 Abs. 2 PGVO. Die Ausnahme galt ursprünglich für einen Raum und wurde später auf zwei Räume ausgeweitet. Wichtig und oft übersehen: Auch ein bewilligungsfreier Kleinstsalon braucht eine Baubewilligung für die zonenfremde Nutzung. Kontrolliert wird von der Fachgruppe Milieu- und Sexualdelikte der Stadtpolizei.

In Genf ist die Schwelle am klarsten — und am tiefsten. Nach der LProst gelten Räumlichkeiten, in denen zwei oder mehr Personen Sexarbeit anbieten, als Salon. Das Genfer Verwaltungsgericht bestätigte 2023 ausdrücklich, dass auch eine Kleinststruktur mit zwei oder drei selbstständig arbeitenden Personen ein Salon im Sinne von Art. 1 LProst bleibt (ATA/1015/2023). Die verantwortliche Person muss den Betrieb vorgängig schriftlich melden, Zahl und Identität der dort tätigen Personen angeben und ein Register mit Identität, Wohnsitz und Gültigkeit der Aufenthalts- beziehungsweise Arbeitsbewilligung führen. Parlamentarische Berichte hielten schon 2017 fest, dass dadurch zahlreiche Wohnungen von «unabhängigen Handwerkerinnen in Wohngemeinschaft» verboten wurden.

Im Kanton Luzern besteht seit 2020 eine Bewilligungspflicht im Gewerbepolizeigesetz; Betriebe mit höchstens zwei Mitarbeitenden sind ausgenommen. Für ein Bewilligungsverfahren wurde mit kostendeckenden Gebühren zwischen 500 und 1’500 Franken gerechnet. Im Tessin geht die LProst noch weiter und knüpft die Nutzung einer Wohnung grundsätzlich an eine einzige Person. Im Wallis verbietet die Prostitutionsverordnung ausdrücklich übersetzte Mietzinse, und in Neuenburg knüpft die Ausführungsverordnung die Salonbewilligung an Anforderungen an den Mietvertrag selbst.

Die praktische Konsequenz: Wer ein Kollektiv plant, muss zuerst die Gemeinde- und Kantonsregeln lesen, nicht das StGB. Und die Zahl drei ist in weiten Teilen der Schweiz der Punkt, an dem aus einer WG ein bewilligungspflichtiger Betrieb wird.

Wer den Mietvertrag unterschreibt, entscheidet fast alles

Es gibt zwei Konstruktionen, und sie sind rechtlich völlig verschieden.

Variante A — alle als Mitmieterinnen. Alle stehen gleichberechtigt im Vertrag, alle haften solidarisch gegenüber der Vermieterschaft, niemand hat gegenüber den anderen eine Vermieterposition. Das ist die mit Abstand sauberste Form: Es gibt keine Hierarchie, die man als Betreiberinnenstellung auslegen könnte. Der Nachteil ist real — Solidarhaftung bedeutet, dass bei einem Ausfall die anderen für die volle Miete geradestehen — aber er ist ein wirtschaftliches, kein strafrechtliches Risiko. Die Berner Behörden beschreiben genau diese Konstellation: Mieten drei Personen gemeinsam eine Wohnung, stellt die Vermieterschaft sie allen dreien gleichberechtigt zur Verfügung.

Variante B — eine mietet, die anderen untermieten. Hier beginnen die Probleme. Untermiete setzt nach Art. 262 OR die Zustimmung der Vermieterschaft voraus; verweigert werden darf sie nur in engen Fällen, etwa bei missbräuchlichen Bedingungen oder wesentlichen Nachteilen. Nach Art. 262 Abs. 3 OR haftet die Hauptmieterin dafür, dass die Untermieterin die Sache nicht anders gebraucht als erlaubt. Vor allem aber: Wer untervermietet, ist gegenüber den anderen ökonomisch übergeordnet. Setzt sie den Preis, bestimmt sie die Belegung, behält sie einen Aufschlag — dann hat sie genau die Merkmale, die Gerichte bei der Betreiberinnenfrage prüfen.

Dazu kommt die Zweckbestimmung im Vertrag. Zürcher Mietgerichtsentscheide zeigen die Richtung: Die Umfunktionierung einer reinen Wohnnutzung in ein Erotik-Etablissement wurde unter den Art. 266g, 257f und 262 OR beurteilt (ZMP 2017 Nr. 12), und gewerbliche Untervermietung ohne Zustimmung gilt als Vertragsverletzung (ZMP 2024 Nr. 5). Der Kündigungsgrund ist in diesen Fällen nie «Sexarbeit», sondern immer der vertragswidrige Gebrauch — was bedeutet, dass die entscheidende Zeile im Mietvertrag steht und nicht im Gesetz.

Der dritte mietrechtliche Punkt betrifft die Gegenseite. Überhöhte Mietzinse gegenüber Sexarbeitenden sind kein Kavaliersdelikt. Das Bundesgericht bestätigte am 7. Februar 2025 eine Verurteilung wegen gewerbsmässigen Wuchers nach Art. 157 StGB: Eine Vermieterin hatte während gut sechs Jahren über vierzig Einzelzimmerverträge mit Personen in Notlage abgeschlossen, bei Mietzinsen mindestens 25 Prozent über dem Üblichen (6B_799/2023). In einem Zürcher Fall lagen die Preise teils über 150 Prozent über dem ortsüblichen Niveau. Wer im Kollektiv die Hauptmiete hält, sollte den Weiterverrechnungsschlüssel deshalb dokumentieren können.

Die Geldflüsse sind die gefährlichste Stelle

Hier entscheidet sich mehr als beim Mietvertrag — und hier entstehen die höchsten Rechnungen.

Am 27. August 2026 bestätigte das Bundesgericht, dass der Geschäftsführer eines Waadtländer Erotik-Salons für die dort tätigen Hostessen Sozialversicherungsbeiträge hätte abrechnen müssen (9C_367/2026). Die Nachzahlung betrug 254’313 Franken. Der Hinweis auf eine angebliche kantonale Praxis und auf den Rat des Treuhänders half nicht; bei unklarer Lage hätte er bei der Ausgleichskasse nachfragen müssen. Ausschlaggebend für die Unselbstständigkeit waren drei Merkmale: Die Gesellschaft bestimmte die Tarife, kassierte die Zahlungen und stellte die Infrastruktur.

Das passt zur älteren Linie. In 9C_246/2011 stufte das Bundesgericht die Tätigkeit in zwei Bordellen als unselbstständig ein, weil den Frauen ein «Package» zur Verfügung gestellt wurde. Ein St. Galler Entscheid von 2018 verneinte ein spezifisches Unternehmerrisiko, weil nur ein tägliches Eintrittsgeld anfiel.

Es gibt aber auch die entlastende Seite, und sie ist für Kollektive zentral. Das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich befasste sich 2021 mit einer Inhaberin einer Salonbewilligung, die den anderen Sexarbeiterinnen die von ihr getragene Verantwortung in Rechnung stellte. Das Gericht hielt fest, dass eine Person, die nach aussen im eigenen Namen auftritt, damit noch nicht zur Arbeitgeberin wird (AB.2020.00087). Es kommt also auf die Gesamtbetrachtung an, nicht auf ein einzelnes Merkmal.

Daraus lassen sich konkrete Regeln ableiten:

  • Niemand kassiert zentral. Jede nimmt ihr Geld selbst entgegen. Eine gemeinsame Kasse, aus der am Abend verteilt wird, ist das stärkste Einzelindiz für ein Arbeitsverhältnis.
  • Fixkosten teilen statt Umsatz teilen. Ein Pauschalanteil an Miete, Strom, Internet und Reinigung ist unverdächtig. Eine prozentuale Beteiligung am Umsatz der anderen ist der klassische Konstruktionsfehler — auch wenn BGE 126 IV 76 zeigt, dass sie für sich allein strafrechtlich nicht genügt, ist sie sozialversicherungsrechtlich ein Markenzeichen der Arbeitgeberstellung.
  • Der Kostenteiler muss nachvollziehbar sein. Anteil der Quadratmeter, Anteil der Personen, dokumentiert und gleich für alle.
  • Jede rechnet selbst mit der Ausgleichskasse ab und führt ihre eigene Buchhaltung. Getrennte Konten, getrennte Aufzeichnungen, keine gemeinsame Kassenführung.

Hausregeln ja — Fremdbestimmung nein

Ein Kollektiv ohne Absprachen funktioniert nicht. Die Frage ist, welche Absprachen harmlos sind und welche an lit. c kratzen. Der Unterschied liegt nicht im Inhalt, sondern in der Entstehung und Durchsetzung.

Unbedenklich sind Regeln, die alle gemeinsam beschlossen haben, die jederzeit änderbar sind, die für alle gleich gelten und für deren Verletzung es keinen Sanktionsapparat gibt: Ruhezeiten, Reinigungsturnus, Umgang mit gemeinsamen Räumen, Raumbelegung nach Kalender. Eine schriftliche Kollektivvereinbarung ist dabei eher Schutz als Risiko — sie dokumentiert die Gleichberechtigung.

Problematisch wird es bei vier Dingen:

  1. Preisvorgaben. Jede setzt ihre eigenen Preise. Einheitliche Tarife waren im Solothurner Fall das tragende Element.
  2. Präsenzpflichten. Ein Belegungsplan, der Räume zuteilt, ist etwas anderes als eine Pflicht, anwesend zu sein. BGE 129 IV 81 drehte sich unter anderem um siebzehn Stunden Präsenzzeit.
  3. Zentrale Kundenannahme. Eine gemeinsame Telefonnummer, an der jemand Anfragen entgegennimmt und verteilt, verlagert die Entscheidung über «wer, wann, mit wem». In einem Berner Fall wurde ein Mann per Strafbefehl verurteilt, weil er drei Sexarbeiterinnen seine Wohnung überliess und ihnen Kunden vermittelte.
  4. Überwachung. Kameras in Fluren, Kontrolle der Termine, «Aufpasser» an der Tür. Sicherheitstechnik ist davon zu unterscheiden: Ein Notfallknopf, den jede selbst auslöst, überwacht niemanden. Die Genfer Stiftung Philénis, gegründet aus dem Umfeld der Beratungsstelle Aspasie, hat genau dafür zwei Gebäude erworben, in denen rund vierzig Sexarbeitende zu bezahlbaren Konditionen arbeiten; in der Liegenschaft im Quartier Pâquis gibt es Notfallknöpfe. Das Modell zeigt, dass Schutzinfrastruktur und Selbstbestimmung sich nicht ausschliessen.

Bussen innerhalb des Kollektivs sind übrigens durchwegs eine schlechte Idee. Wer Sanktionen verhängt, hat definitionsgemäss eine übergeordnete Position.

Der Aufenthaltsstatus erwischt die meisten

Die häufigste Strafbarkeit im Zusammenhang mit gemeinsam genutzten Wohnungen ist nicht Art. 195 StGB, sondern Art. 116 AIG. Wer einer ausländischen Person den rechtswidrigen Aufenthalt erleichtert, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bestraft; handelt die Person in Bereicherungsabsicht, steigt der Rahmen auf bis zu fünf Jahre. Das Vermieten von Wohnraum an eine Person ohne Aufenthaltsrecht fällt nach Zürcher Rechtsprechung unter diese Bestimmung. Erforderlich ist Vorsatz — nicht jede Gefälligkeit ist erfasst, und die Umstände des Einzelfalls zählen.

Im bereits erwähnten Berner Fall begründete die Staatsanwaltschaft die Strafbarkeit doppelt: fehlende Bewilligung für den Betrieb und fehlende Arbeitsbewilligungen bei einem Teil der Frauen. Wer die Hauptmiete hält, trägt hier das grösste Risiko.

Praktisch heisst das: Vor dem Einzug klären, ob die Person über einen gültigen Aufenthalts- und Arbeitstitel verfügt — bei EU/EFTA-Staatsangehörigen in der Regel über das Meldeverfahren für selbstständige Erwerbstätigkeit mit maximal 90 Tagen pro Kalenderjahr, bei Drittstaatsangehörigen über die entsprechende Bewilligung. In Genf ist das Führen eines Registers für Salons ohnehin vorgeschrieben; in Kantonen ohne diese Pflicht genügt es, den Status einmal geprüft zu haben, ohne eine Dokumentensammlung anzulegen, die selbst wieder nach Betriebsführung aussieht.

Was bei einer Kontrolle tatsächlich angeschaut wird

Kontrolliert wird in der Regel von mehreren Stellen gleichzeitig oder nacheinander: Fachstellen Rotlicht beziehungsweise Milieu der Kantonspolizei, Gewerbepolizei, im Rahmen der Schwarzarbeitsbekämpfung auch die kantonalen Vollzugsstellen nach BGSA. Dazu kommen Steuerverwaltung und Ausgleichskasse, meist zeitversetzt.

Wer folgende Unterlagen vorlegen kann, ist in der Regel durch:

  • Mietvertrag mit allen Namen oder dokumentierte Zustimmung zur Untermiete
  • Meldeformular beziehungsweise Bewilligung der Standortgemeinde, je nach Kanton
  • Für jede Person einzeln: Nachweis der AHV-Anmeldung als selbstständig Erwerbende
  • Getrennte Aufzeichnungen über die Einnahmen, pro Person
  • Ein nachvollziehbarer, schriftlicher Kostenteiler
  • Keine gemeinsamen Preistafeln, keine gemeinsame Kasse, kein zentrales Terminbuch

Fünf Konstruktionsfehler, die immer wieder vorkommen

  1. Eine Person zahlt die ganze Miete und verrechnet den anderen mehr als deren tatsächlichen Kostenanteil.
  2. Abgerechnet wird prozentual vom Umsatz statt pauschal auf die Fixkosten.
  3. Gemeinsame Werbung mit einer zentralen Telefonnummer, die eine Person bedient.
  4. Ein Belegungsplan, der sich in eine Präsenzpflicht verwandelt hat — inklusive Bussen bei Nichterscheinen.
  5. Kameras oder eine Person an der Tür, die mitschreibt, wer wann kommt.

Jeder einzelne Punkt ist für sich noch keine Straftat. Drei davon zusammen ergeben das Bild, das Gerichte in den einschlägigen Entscheiden beschrieben haben.

Was 2026 in Bewegung ist

Die Richtung ist uneinheitlich. Auf der einen Seite wächst die Zahl der Wohnungsbetriebe; die Luzerner Polizei schätzte für den Kanton rund 110 Bordelle, Kontaktbars und Massagesalons mit etwa 600 Sexarbeitenden und räumte ein, über 80 Prozent der Betriebe nicht kontrollieren zu können — bei gleichzeitiger Verlagerung aus Kantonen mit strengeren Auflagen. Auf der anderen Seite entstehen Modelle, die genau das Problem der überhöhten Mieten adressieren: In Genf kündigte die zuständige Staatsrätin eine Gesetzesänderung für faire Bedingungen an, die Beratungsstelle Aspasie hat dazu eigene Änderungsvorschläge zur LProst eingebracht, und in Basel-Stadt wird die Frage, ob der Kanton Liegenschaften mit Sexarbeitsbetrieben erwerben soll, politisch geprüft.

Gleichzeitig steht der Begriff der Zuhälterei selbst zur Debatte. In Frankreich gibt es einen Vorstoss von Abgeordneten, bezahlten Online-Sex als Zuhälterei einzuordnen — ein Ansatz, der weit über die klassische Konstellation hinausginge. Für Schweizer Kollektive ist das vorerst Auslandrecht, aber es zeigt, dass die Grenzziehung politisch beweglich ist. Wer heute eine Wohnung gemeinsam nutzt und daneben digitale Angebote betreibt, sollte diese Entwicklung im Blick behalten; die Debatte um den erweiterten Zuhälterei-Begriff betrifft genau die Schnittstelle zwischen gemeinsamer Infrastruktur und Online-Vermarktung.

Fazit

Ein Kollektiv ist in der Schweiz möglich, ohne in die Nähe von Art. 195 StGB zu geraten — aber nur, wenn die Konstruktion stimmt. Die drei Kernregeln lassen sich in einem Satz zusammenfassen: gleichberechtigt im Mietvertrag, Fixkosten statt Umsatzbeteiligung, keine Entscheidung über die Arbeit der anderen.

Alles Weitere ist Verwaltungsrecht und variiert stark: In Bern genügt bei zwei Personen und zwei Räumen ein Meldeformular, in Genf sind bereits zwei Personen ein bewilligungspflichtiger Salon, in Zürich braucht auch der bewilligungsfreie Kleinstsalon eine Baubewilligung. Der erste Anruf gilt deshalb der Standortgemeinde, nicht dem Anwalt — und der zweite der Ausgleichskasse, bevor die erste Abrechnung läuft. Die Waadtländer Nachzahlung über 254’313 Franken ist ein teures Argument dafür, diese Frage vorher zu stellen.

Die regionalen Beratungsstellen, die unter dem Dachverband ProKoRe zusammengeschlossen sind, beraten kostenlos und ohne Weitergabe an Behörden — auch zu Vertragsentwürfen und Kostenteilern. Das ist der günstigste Weg, eine Konstruktion prüfen zu lassen, bevor sie steht.

Dieser Beitrag gibt den Stand November 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Kantonale und kommunale Vorschriften ändern laufend; verbindliche Auskunft erteilen die zuständige Gemeinde, das Regierungsstatthalteramt beziehungsweise die Gewerbepolizei sowie die Ausgleichskasse.