Der Brief, der über die Wohnung entscheidet, ist selten die Kündigung. Es ist der Brief davor. Eine Abmahnung der Verwaltung, meistens zwei Absätze lang, meistens mit einer Formulierung wie „vermehrter Publikumsverkehr" oder „nicht vertragsgemässe Nutzung" – und fast immer wird sie weggelegt, weil sie noch nicht wie ein Ende aussieht. Genau dort aber wird das Verfahren gewonnen oder verloren. Wer erst reagiert, wenn das amtliche Kündigungsformular im Briefkasten liegt, hat den entscheidenden Teil des Spiels bereits hinter sich.
Dieser Text erklärt, welche Kündigungen es im Schweizer Mietrecht überhaupt gibt, welche Rolle Sexarbeit dabei juristisch wirklich spielt (weniger, als viele denken), welche zweite, völlig getrennte Spur das Baurecht zieht – und welche Fristen 2026 laufen, sobald etwas eingeschrieben ankommt.
Der Rahmen 2026: null Ausweichfläche, viel Streit
Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45’493 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 0,93 Prozent – erstmals seit fünfzehn Jahren unter einem Prozent, ein Rückgang von 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Extremwerte liegen weit auseinander: Zug 0,20 Prozent, Genf 0,31, Obwalden 0,38 – während Jura mit 3,35 und Solothurn mit 1,91 Prozent Ausreisser nach oben bleiben.
Diese Zahl ist kein Hintergrundrauschen, sie ist der Hebel. Eine Kündigung wog 2015 anders als 2026. In einem Markt ohne Ausweichwohnung ist der blosse Hinweis auf eine mögliche Vertragsauflösung ein Druckmittel, das funktioniert, lange bevor irgendein Formular gedruckt wird.
Parallel dazu wächst der Streit: Im ersten Halbjahr 2025 gingen bei den Schlichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen 17’758 neue Verfahren ein, 684 mehr als im Halbjahr davor; die Statistik für das zweite Halbjahr 2025 wies nochmals mehr Neueingänge aus. Ordentliche Kündigungen machen rund zwölf Prozent der erledigten Verfahren aus. Und rechtlich hat sich der Boden 2024 nicht verschoben: Am 24. November 2024 lehnte das Stimmvolk beide Mietrechtsvorlagen ab – die Verschärfung der Untermiete mit 51,6 Prozent Nein, die erleichterte Eigenbedarfskündigung mit 53,8 Prozent Nein. Es gilt also weiterhin das Recht, das unten beschrieben wird, inklusive der vergleichsweise mieterfreundlichen Untermietregeln.
Sexarbeit ist nicht verboten – der Mietvertrag kennt trotzdem nur „Wohnen"
Der häufigste Denkfehler: Man nimmt an, es gehe um die Tätigkeit. Juristisch geht es um den vertragsgemässen Gebrauch der Sache. Sexarbeit ist in der Schweiz legal und selbständige Erwerbsarbeit; keine Vermieterin kann sich darauf berufen, dass ihr der Beruf missfällt. Was sie geltend machen kann, ist etwas anderes: dass eine als Wohnung vermietete Sache faktisch als Gewerbebetrieb genutzt wird.
Art. 257f OR verlangt zweierlei – sorgfältigen Gebrauch der Mietsache und Rücksichtnahme auf die übrigen Hausbewohnerinnen und die Nachbarschaft. Die Praxis unterscheidet dabei seit jeher zwischen stiller Erwerbstätigkeit in der Wohnung, die zulässig ist, und einer Nutzung mit Publikumsverkehr, Mehrbeanspruchung der Infrastruktur und Aussenwirkung, die es nicht mehr ist. Eine Grafikerin im Homeoffice bleibt Mieterin einer Wohnung. Eine Wohnung mit fünfzehn Türklingelvorgängen pro Tag, einem zweiten Namensschild und Werbung mit der Hausnummer ist in den Augen jeder Verwaltung ein Betrieb.
Das ist die unangenehme Präzision der Sache: Nicht „Was machst du?" ist die Frage, sondern „Wie viel davon ist im Treppenhaus sichtbar?".
Die drei Kündigungen, die ständig verwechselt werden
Die ordentliche Kündigung (Art. 266c OR). Für Wohnungen mindestens drei Monate auf den ortsüblichen Termin. Sie braucht keinen Grund. Sie ist der Weg, den professionelle Verwaltungen wählen, wenn sie Ruhe wollen und kein Beweisproblem – und sie ist deshalb in der Praxis häufiger als die dramatische Variante.
Die ausserordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (Art. 257f Abs. 3 OR). Voraussetzung ist eine schriftliche Mahnung, die das beanstandete Verhalten konkret bezeichnet; setzt die mietende Partei das Verhalten danach fort und wird die Fortsetzung für Vermieterschaft oder Hausbewohner unzumutbar, kann mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Ohne vorgängige Mahnung ist diese Kündigung in aller Regel unwirksam. Nur bei vorsätzlich zugefügtem schwerem Schaden erlaubt Abs. 4 die fristlose Variante.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR). Zahlungsfrist von 30 Tagen, danach Kündigung mit mindestens 30 Tagen auf Monatsende. Sie taucht in diesem Zusammenhang öfter auf, als man meint – dann nämlich, wenn nach einem Konflikt der Mietzins zurückbehalten wird, was fast nie eine gute Idee ist.
Warum die Abmahnung wichtiger ist als die Kündigung
Eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR steht und fällt mit der Mahnung. Sie muss schriftlich sein, sie muss das gerügte Verhalten so beschreiben, dass man weiss, was man zu unterlassen hat, und die Verletzung muss danach andauern oder sich wiederholen. Zudem prüfen die Gerichte die Verhältnismässigkeit: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss unzumutbar geworden sein – ein Massstab, den etwa wiederholte Polizeieinsätze wegen Lärm erfüllen (BGer 4C.270/2001), eine anonyme Beschwerde aus dem dritten Stock aber nicht.
Daraus folgt ein sehr konkretes Verhalten in den Tagen nach dem Brief:
- Schriftlich antworten, sachlich, ohne Geständnisprosa. Wer den Vorwurf pauschal bestreitet, obwohl Besuche stattfanden, verliert an Glaubwürdigkeit. Wer schreibt, welche konkreten Punkte er ab sofort ändert (Zeiten, Frequenz, Anwesenheit im Treppenhaus), schafft die Grundlage dafür, dass eine spätere Kündigung an der Unzumutbarkeit scheitert.
- Datum und Empfang dokumentieren. Couvert aufbewahren, Abholdatum notieren. Ab hier laufen Fristen.
- Nachfragen, was genau beanstandet wird. Eine Mahnung, die nur „Ruhestörung" sagt, ist als Grundlage einer Kündigung angreifbar.
- Keine mündlichen Abmachungen. Was am Telefon zugesichert wird, existiert im Verfahren nicht.
Die zweite Spur: Baurecht, Wohnanteil und eine Bewilligung, die kein Mietvertrag ersetzt
Selbst wenn die Vermieterschaft einverstanden ist, kann die Nutzung öffentlich-rechtlich unzulässig sein – und umgekehrt. Beide Spuren laufen getrennt, und beide können die Wohnung kosten.
Nach Art. 22 RPG braucht nicht nur, wer baut, eine Bewilligung, sondern auch, wer eine Baute anders nutzt. Die Zweckänderung ist auch ohne bauliche Massnahmen bewilligungspflichtig, sobald sie gesundheits- oder baupolizeilich bedeutsam ist. Die dauerhafte, erwerbsmässige Nutzung einer Wohnung für Sexarbeit wird baurechtlich als gewerbliche Nutzung eingeordnet – mit allen Folgen für Zonenkonformität und Wohnanteil.
Die Stadt Zürich zeigt das Muster exemplarisch. Art. 24c Abs. 3 BZO erklärte den Betrieb sexgewerblicher Salons bei einem Wohnanteil von mindestens 50 Prozent für unzulässig. Seit der auf den 6. Januar 2020 in Kraft gesetzten BZO-Anpassung sind Kleinstsalons – höchstens zwei Zimmer, höchstens zwei dort arbeitende Personen – auch in Zonen mit über 50 Prozent Wohnanteil zugelassen; grössere Betriebe bleiben es nicht. Dass die Behörde dieses Instrument aktiv einsetzt, zeigte sich Ende 2025, als die Bausektion an der Häringstrasse mit baurechtlichen Mitteln gegen sexgewerbliche Nutzungen in einer Liegenschaft mit hohem Wohnanteil vorging.
Kantonal sieht es überall anders aus. Im Kanton Bern braucht keine Betriebsbewilligung, wer allein arbeitet; wird die Wohnung einer zweiten Person zur Verfügung gestellt, genügt in der Regel ein Meldeformular an die Standortgemeinde, und Betriebe mit maximal zwei Arbeitsplätzen bleiben grundsätzlich bewilligungsfrei. In Ausserrhoden ist es umgekehrt praktisch der Zonenplan, der über die Bewilligungsfähigkeit entscheidet, nicht ein Sexgewerbegesetz. Und in Kantonen ohne eigene Spezialgesetzgebung entscheidet am Ende die Wohnung selbst und nicht der Kanton über Bewilligung und Meldepflicht.
Besonders bitter wird es dort, wo kantonales Recht ausgerechnet am Mietvertrag ansetzt: Im Tessin verlangt die Regulierung unter anderem einen Mietvertrag von mindestens drei Monaten und begrenzt die Zahl der Personen pro Wohnung. Wer den Vertrag verliert, verliert dann nicht nur die Wohnung, sondern die Bewilligungsvoraussetzung gleich mit.
Untermiete: die häufigste und teuerste Falle
Ein grosser Teil der Wohnungen im Milieu wird nicht direkt gemietet, sondern untervermietet – oft tageweise, oft möbliert, oft zu Preisen, die mit dem Hauptmietzins wenig zu tun haben. Art. 262 OR erlaubt die Untermiete, verlangt aber die Zustimmung der Vermieterschaft. Verweigert werden darf sie insbesondere dann, wenn die mietende Partei die Bedingungen nicht bekannt gibt, wenn die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind – aus Untermiete darf kein ungerechtfertigter Gewinn entstehen – oder wenn der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen.
Das heisst praktisch: Die Zimmerweitervermietung zum Tagessatz ist das Modell, das eine Kündigung am schnellsten trägt. Und es trifft zwei Personen gleichzeitig. Die Hauptmieterin riskiert die Abmahnung und die Kündigung nach Art. 257f OR. Die Untermieterin hat gegenüber der Eigentümerschaft gar keine eigene Rechtsposition: Fällt der Hauptmietvertrag, fällt der Untermietvertrag mit, unabhängig davon, wie korrekt sie sich verhalten hat.
Wie gross das werden kann, zeigte der Zürcher Fall rund um den Albisriederplatz: Ein Untermieter machte nach Recherchen allein in Kloten mindestens siebzehn weitere Wohnungen zu faktischen Bordellen – zulasten von Hauptmieterinnen, denen die Verwaltung anschliessend mit Kündigung drohte. Dieselbe Dynamik zeigt sich heute bei kurzfristig gebuchten Objekten, wo die geliehene Adresse zum meistumkämpften Arbeitsplatz geworden ist.
Die 30-Tage-Uhr: was nach der Kündigung wirklich zählt
Liegt die Kündigung vor, geht es nicht mehr um Argumente, sondern um Fristen und Formalien.
Zuerst: Ist sie überhaupt gültig?
Kündigt die Vermieterschaft Wohnräume, muss sie das kantonal genehmigte amtliche Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Dient die Wohnung als Familienwohnung, muss die Kündigung beiden Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Partnerinnen separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Wird das missachtet, ist die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig – sie gilt als nie erfolgt, das Mietverhältnis läuft weiter. Ein einfacher Geschäftsbrief „Wir kündigen Ihnen per Ende Monat" ist keine gültige Kündigung.
Dann: 30 Tage, und zwar wirklich 30
Die Anfechtung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft, innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR). Diese Frist ist eine Verwirkungsfrist – verpasst ist verpasst, auch bei einer klar treuwidrigen Kündigung. Wer eine Erstreckung will, muss sie ebenfalls innert 30 Tagen verlangen; klug ist, beides im selben Gesuch zu beantragen. Die Begründung der Kündigung kann verlangt werden (Art. 271 Abs. 2 OR), und eine Kündigung, die als Reaktion auf ein zuvor geführtes Verfahren erfolgt, fällt unter die dreijährige Sperrfrist von Art. 271a OR.
Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Es gibt in dieser Konstellation kaum einen Grund, es nicht zu ergreifen.
Und: Erstreckung gibt es nicht überall
Wohnräume können grundsätzlich um bis zu vier Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR). Ausgerechnet bei den beiden Kündigungen, die hier am häufigsten vorkommen, ist die Erstreckung aber ausgeschlossen: bei Zahlungsverzug und bei schwerer Pflichtverletzung nach Art. 257f OR (Art. 272a Abs. 1 lit. a und b OR). Wer eine 257f-Kündigung nicht erfolgreich anficht, hat keinen Anspruch auf Zusatzzeit – und die Vermieterschaft kann die Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO betreiben, das ohne Schlichtung auskommt und in wenigen Wochen entschieden sein kann.
Was sich praktisch entscheiden lässt
Die Wohnung wird selten wegen der Arbeit verloren. Sie wird wegen ihrer Sichtbarkeit verloren. Die Stellschrauben sind unspektakulär und wirksam:
- Frequenz und Zeitfenster. Nicht die Existenz von Besuch ist das Problem, sondern die Dichte und die Nachtstunden.
- Treppenhaus, Lift, Eingang. Wartende Personen vor der Tür erzeugen mehr Beschwerden als alles andere.
- Werbung ohne Adresse. Die Hausnummer im Inserat ist der kürzeste Weg von der Anzeige zur Abmahnung – und im baurechtlichen Verfahren ein Beweismittel.
- Keine zweite Klingelbeschriftung, keine Zimmerweitervermietung.
- Trennung von Wohn- und Arbeitsort, wo es finanziell möglich ist – auch wenn das in einem Markt mit 0,93 Prozent Leerstand eine teure Empfehlung ist.
Und wenn die Wohnung trotz allem weg ist: Die nächste Bewerbung ist die eigentliche Hürde. Wer weiss, wie sich ein Mietdossier bauen lässt, das die Zahlungsfähigkeit belegt, ohne den Beruf zur Bewerbung zu machen, verliert nach einer Kündigung nicht zusätzlich Monate.
Wer hilft
Die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung nimmt das Gesuch entgegen und ist kostenlos; sie berät nicht, aber sie erklärt das Verfahren. Der Mieterinnen- und Mieterverband bietet Rechtsberatung für Mitglieder, meist mit kurzer Wartefrist – bei einer 30-Tage-Frist zählt das. Fachstellen für Sexarbeit helfen bei der Einordnung, oft mehrsprachig und ohne Meldung an Behörden: Xenia in Bern, Thun und Biel (Langmauerweg 1, 031 311 97 20), Isla Victoria und die FIZ in Zürich, Aspasie in Genf, dazu die kantonalen Angebote. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, sollte den Fall sofort melden – viele Policen decken Mietstreitigkeiten, verlangen aber die Meldung vor dem ersten eigenen Schritt.
Fazit
Drei Sätze bleiben. Erstens: Nicht die Sexarbeit ist der Kündigungsgrund, sondern der gewerbliche Gebrauch einer Wohnung – und den definieren Frequenz, Lärm und Sichtbarkeit, nicht die Moral der Verwaltung. Zweitens: Die Abmahnung ist der Moment, in dem sich noch etwas ändern lässt; danach geht es nur noch um Fristen. Drittens: Nach der Kündigung laufen 30 Tage, sie sind eine Verwirkungsfrist, und das Schlichtungsverfahren kostet nichts.
Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Übersicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Kantonale und kommunale Regelungen ändern häufig; im konkreten Fall lohnt sich immer die Abklärung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde oder einer Fachstelle.